新築投資用旅館(民泊)

では、次は相続の観点から見てみます。

「新築投資用旅館(民泊)」を使えば土地評価は8割も下げることが出来ます。

「相続税の小規模宅地の特例」です。

「自宅敷地なら100坪までは8割引きして相続税をかけないように」という免責基礎控除です。

事業用(旅館などを営業)と賃貸用(アパート)で異なります。

「(1)自宅用」:100坪(330㎡)まで8割引き坪100万円。

自宅敷地が100坪までなら全体が8割引き。100坪1億円が2,000万円で済みます。

「(2)事業用」:120坪(400㎡)まで8割引き

坪100万円。

事業用地が120坪までなら1億2千万円が8割引きの2,400万円で済みます。

「(3)賃貸用」:60坪(200㎡)まで5割引き

賃貸用は8割でなく5割だけ。それも60坪までです。

※ただし、賃貸用は「貸家建付地価格」から。

しかも「(1)自宅用」100坪と「(2)事業用」120坪は完全併用可能で、合計最大220坪まで使えます。

しかし、「(1)自宅用」100坪と「(3)賃貸用」60坪は併用不可で、最大100坪か60坪しか使えなくなっています。

であれば、賃貸マンションを旅館に転用します。建築確認申請や消防法上の設備が必要です。

その上で旅館業法の申請が必要です。

法改正で、無人の民泊旅館の管理を受託する会社がいずれ出現しますので、そこに業務を委託します。

賃貸マンションであれば「(3)賃貸用」ですが、旅館に転用後は「(2)事業用」に変わります。

転用前は自宅100坪に転用して▲8,000万円。併用不可なので賃貸用には適用できません。

転用後は自宅100坪に転用して▲8,000万円。事業用(旅館敷地)120坪に併用適応し▲9,600万円です。合計で▲1億7600万円。

課税対象額1億4千万円は4,400万円になり、9,600万円も節税できます。

すなわち、アパートや貸ビルから旅館へ転用すれば相続税は激減します(旅館に限らず簡易宿所や通年営業の特区民泊も同様。果たして、新法の180日営業の民泊は?)。

相続税対策なら新築投資用マンションを購入するより、管理受託付の新築投資型旅館。120坪の高い坪単価物件は節税効果抜群です。

投資用マンション(賃貸用)を購入しても60坪5割引きになるのは3年経過後(例外有)。その一方で、投資用旅館(事業用)は即座に120坪8割引き・・・。

なお、旅館建物を「管理委託」でなく「賃貸」や「サブリース」にしたら単なる「(3)賃貸用」です。

旅館自営なら「(2)事業用」。

管理委託を外注しても(2)事業用(ただし、管理委託契約書の実態が賃貸借契約モドキであれば微妙)です。

さらに「売りやすさ」にも注目です。

土地を売却して相続税を納税するつもりであった場合、アパートや貸しビルであれば賃借人がいるので立ち退き問題やそれに伴う値引きが生じます。

しかし、旅館業であれば賃借人は当然いません。「(2)事業用」として特例認定を受け、後に廃業し売却します。

賃借人がいない以上、面倒や値引きなどはないはずです。

(※このブログだけをうのみになさらず、必ず顧問の税理士先生にご相談されてください。税金の申告に関しては税理士の専

任業務です)

 

 

 

   

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