サブリースにご用心!

「かぼちゃの馬車」のスルガ銀行、大変なことになっています。

800万人とも言われる被害者が弁護団を結成し、

「業者が融資審査に提出した書類の収入欄を偽装したことを銀行員が知っていた」、

「無担保高利融資を抱き合わせることが融資条件だった」など、

スルガ銀行のコンプライアンス(法令順守)の足元をすくおうとしています。

スルガ銀行自体の業績も大きく減損するのは間違いなく、

“新しいビジネスモデル”として推奨していた金融監督庁も困惑しているようです。

その一方で、消費者庁に寄せられる不動産のサブリース(転貸借)契約の消費生活相談も増えています。

そのほとんどは、業者側の「リスク説明」がなかったというもの・・・。

現在、このサブリースに関する法整備はされておらず、

民法が定める賃貸借契約の一形態として、通常の不動産賃貸借と同じ借地借家法が適用されるにすぎません。

この法律をそのまま当てはめると、

借主である“業者”は、貸主である“地主”(借入金を抱えている事業者。言葉は悪いかもしれませんがシロウト)より保護されます。

そのため、借主である業者には「家賃の増減額請求権」を行使することが出来ます。

契約書に減額請求などの条項がなくても、業者の要請で家賃が引き下げられるねじれがこの相談の激増につながっています。

このような状況に日本弁護士連合会は、

「民法や借地借家法にサブリースの規定を適用するべきだ」との意見書を提出し、アパートなどの建築勧誘の規制強化を求めています。

ただし現在では、何よりも賃料収入の減少や法的な立場の弱さなどのリスクの啓蒙活動がトラブル回避の目的であるため、

サブリースを手掛ける登録業者に対する告知で、2018年7月から、

契約前に将来賃料が変動することなどを書面で示し、重要事項説明として説明する実務経験者の設置を義務付けるようです。

1980年代、サブリースはオフィスビルなどで多く行われていました。

しかし、バブル崩壊で一斉にトラブルが激増し、契約内容を巡る対立や訴訟が表面化しました。

そして、ほとんどが借りる側の勝訴で終わっています。

ここ数年は、個人がサブリースの貸し手側になっています。

「相続税対策で遊休地にアパートを建てるケース」や「副業としてサブリース用の物件に投資するサラリーマン」も多く、

消費者生活相談は増えているのでしょう。

不動産は国土交通省の管轄、金融や保険、証券は金融監督庁の管轄。

不動産投資信託(REIT)は金融監督庁。今回のサブリースのトラブル急増はまだ国土交通省の管轄です。

やはり投資する側も情報収集と勉強をしておく必要がありそうです。

「かぼちゃの馬車」に投資してしまった800人の方、うまく乗り切っていただければ良いのですが・・・。

 

   

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